در گفت وگو با همشهری اقتصاد مطرح شد

ناگفته های معاون اسبق وزیر مسکن دولت احمدی نژاد از چگونگی اجرا شدن مسکن مهر/ بازگشت به طرح جامع مسکن پس از 8 سال

6 دی 1392 ساعت 11:23

آقای احمدی نژاد قبلا به این موضوع فكر كرده بود كه برنامه ای را اجرا كند تا قیمت زمین صفر شود چون خودش هم این موضوع را در جلسه مطرح كرده بود، اما زمانی كه ما طرح جامع مسكن را مطرح كردیم و یكی از برنامه ها این بود كه زمین نزدیك به قیمت صفر و در قالب اجاره 99ساله واگذار شود و ایشان هم در ذهنش این بود كه زمین به صورت اجاره باشد تا خرید و فروش نشود، بنابراین این برنامه را كاملا منطبق با خواسته خود دید.


اقتصاد ایران آنلاین:  پس از 8سال اجرای طرح جامع مسکن و به عبارتی اجرای کاملا برعکس این طرح، دولت به اصل طرح برگشت. در سال1384 طرح جامع مسکن تهیه شد که در این طرح برای  9محور پیش بینی شده بود كه یكی از محورهای آن، مسكن كم درآمدها بود و براساس آن، قرار بود سالانه 50هزار واحد مسکونی ساخته شود. اما دولت احمدی نژاد به یک باره حجم این طرح را 50برابر کرد و برای 1.5 و 2میلیون مسکن در ساخت برنامه ریزی کرد که با وجود گسترده شدن طرح، نه خانه ها ساخته شدند و نه کیفیت مطلوبی داشتند که ساکنان آن از خانه ها راضی باشند.
 
حال امروز پس از گذشت این همه مدت، عباس آخوندی تصمیم گرفته تا طرحی به نام «مسکن اجتماعی» را اجرایی کند که در قالب همان طرح جامع مسکن خواهد بود. به گفته مشاور مالی آخوندی، طرح مسکن مهر براساس پول پرقدرت که آثار تورمی داشت، تامین مالی شد، اما با توجه به مشکلات اجتماعی این طرح، دولت یازدهم به هیچ روی برنامه ای برای ادامه آن ندارد. به همین دلیل برنامه قبلی ای که در وزارت سابق مسکن و شهرسازی به نام طرح جامع مسکن تهیه شده بود، هم اکنون در وزارت راه و شهرسازی در حال به روزرسانی است و خوشبختانه کارشناسانی که همان زمان روی آن کارکرده بودند و نظرات آنها در ۸سال اخیر اجرا نشده بود، در حال انجام این کار هستند. یکی از این افراد، منوچهر خواجه دلویی، معاون اسبق وزیر مسکن و شهرسازی است که یکی از تهیه کنندگان یا طراحان طرح جامع مسکن است. بر این اساس، همشهری اقتصاد به گفت وگو با او پرداخت که در ادامه می خوانید.

 

  شما یکی از افرادی هستید که به این شکل اجرایی شدن طرح مسکن مهر انتقاد داشتید. چه چیزی در این طرح دیدید که فکر می کردید ممکن است با چالش برخورد و حالا هم کار به جایی برسد که دولت تصمیم بگیرد طرح دیگری به نام طرح مسکن اجتماعی را جایگزین آن کند؟

ببینید، من مخالف طرح مسکن مهر نبودم، اما برنامه ای كه 8سال قبل در حوزه كارشناسی بخش مسكن طراحی شده بود، طرحی جامع بود. به استناد تكلیف قانون برنامه چهارم توسعه قرار بود تا سال1384 طرح جامع مسكن را تهیه كنیم. این موضوع در سال1383 و در دوره وزارت آقای علی عبدالعلی زاده مطرح شد. از همه متخصصان، صاحب نظران و كارشناسانی كه به نوعی با بحث برنامه ریزی و اقتصاد و بازار مسكن مرتبط بودند، خواهش كردیم به ما كمك كنند و تقریبا بیش از 2سال تدوین طرح جامع مسكن طول كشید تا همه ابعاد بخش مسكن با توجه به چشم انداز جمعیتی، اقتصاد كشور، نیازها و عرضه و تقاضا به صورت كیفی و كمی دیده شود. بالاخره این برنامه تهیه شد و در سال1385 طرح را به دولت فرستادیم. بعد از آن، بخش هایی كه نیازمند قانون بود در قالب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن به مجلس رفت. مجلس هم قانون را با اصلاحاتی تصویب كرد و به دستگاه ها ابلاغ شد. 

  یعنی هیات دولت طرح جامع مسکن را به طور کامل تصویب کرد؟

درست است، البته مجلس بخشی از طرح را كه نیاز به قانون داشت، تصویب كرد؛ بخشی از طرح نیز نیاز به قانون نداشت. آن بخشی كه نیاز به قانون داشت، در قالب قانون ساماندهی به مجلس رفت و مجلس تغییراتی را اعمال و تصویب كرد. قانون خوبی تهیه شده بود. در این قانون، 52برنامه عملیاتی پیش بینی شده بود.

  برای چه مدت؟

قانون طرح جامع مسكن در راستای سند چشم انداز 20ساله دیده شده بود. تلاش بر این بود كه برنامه ای كاملا عملیاتی باشد نه این كه یك سری از حرف ها روی كاغذ نوشته شود و بعد نشود اجرا كرد. به این ترتیب 9محور در طرح جامع مسكن تعریف شد كه یكی از محورهای آن، مسكن كم درآمدها بود. محورهای دیگر هم مربوط به برنامه تامین مالی مسكن، نوسازی و بهسازی مسكن و صنعتی سازی مسكن و فناوری بود. در جمع این 9محور، 52برنامه اجرایی پیش بینی شد.

  این مسکن کم درآمدها، همان برنامه امروز دولت درباره مسکن اجتماعی است؟

به نوعی بله؛ در محور مسكن كم درآمدها 6برنامه عملیاتی پیش بینی شده بود و یكی از برنامه های عملیاتی، موضوع تامین مسكن برای اقشار كم درآمد از طریق حذف قیمت زمین بود كه تحت عنوان برنامه حق بهره برداری از زمین مطرح می شد؛ طوری كه زمین بدون دریافت حق وجه در قالب قراردادهای اجاره 99ساله در اختیار كسانی قرار گیرد كه فاقد مسكن هستند تا روی آن مسكن بسازند و بابت زمین نیز مبلغی نپردازند. در این راستا تعریف شده بود كه به آنها كمك هم صورت گیرد و تسهیلات پرداخت شود و خدمات فنی صورت گیرد.

  در واقع زمین به مردم بدهند، نه خانه؟

خیر، زمین به انبوه سازان داده شود تا برای مردم خانه بسازند. سازماندهی تقاضا هم در قالب تعاونی ها بود؛ چراكه تك تك افراد نمی توانند بروند پیمانكار بگیرند. تشكل های تعاونی باید شكل می گرفتند و این تعاونی ها به سراغ پیمانكار می رفتند و سازنده و انبوه ساز برای پروژه ها می گرفتند. در كنار آن، دولت نیز باید نظارت عالیه ای روی پروژه ها می داشت و تسهیلات نیز پرداخت می شد تا خانه ها ساخته شود و مردم بتوانند از مسكن های تولیدشده استفاده كنند. مردم باید فقط هزینه ساخت را تامین می كردند و در جاهایی كه نیاز به آماده سا?ی بود، آماده سازی هم باید تامین می شد. برای مثال، دولت برای آماده سازی خانه ها یك میلیون تومان كمك می كرد و برای ساخت هم وام و تسهیلات می داد.

بار مالی دولت در این برنامه، زمینی بود كه در اختیار مردم می گذاشت، هزینه آماده سازی بود و به نقاط محروم بخشی از سود تسهیلات را هم قرار بود كمك كند. این برنامه برای این پیش بینی شده بود كه در سال 50هزار واحد مسكونی برای مخاطبان این برنامه ساخته شود. برنامه دیگر، تحت عنوان ساخت و عرضه مسكن كوچك برای بخشی از گروه های كم درآمد تهیه شده بود. برای هركدام از این طرح ها یك رقمی را مبنا قرار داده بودیم. از سوی دیگر، تهیه مسكن ویژه اقشار تحت پوشش كمیته امداد و بهزیستی و صندوق های بازنشستگی، برنامه دیگری بود كه می خواستیم دنبال كنیم. بقیه 52برنامه هم یك حجمی داشت. در بافت های فرسوده نیز تعریف شده بود كه در سال چه میزان بهسازی صورت گیرد. با این حال، وقتی این برنامه به دولت رفت، فقط یكی از این 52برنامه كه بحث واگذاری زمین در قالب اجاره بلندمدت و رایگان بود، مورد استقبال قرار گرفت.

  در چه سالی؟

این موضوع مربوط به سال1385 می شود.

  یعنی قبل از افزایش قیمت ها در سال1386؟

بله، در سال1386 ما با سیگنال شدید افزایش قیمت ها روبه رو بودیم. در این دوره این برنامه مورد استقبال قرار گرفت و ما كلیات طرح را تصویب كردیم، اما دولت روی این برنامه خاص متمركز شد. از این 52برنامه، دولت دو برنامه دیگر را هم در دستور كار قرار داد یعنی نوسازی مسكن روستایی و بافت های فرسوده.

  یعنی فقط بخش هایی را كه می توانست در بحث سیاسی به دولت كمك  كند در دستور كار قرار داد؟

آقای احمدی نژاد قبلا به این موضوع فكر كرده بود كه برنامه ای را اجرا كند تا قیمت زمین صفر شود چون خودش هم این موضوع را در جلسه مطرح كرده بود، اما زمانی كه ما طرح جامع مسكن را مطرح كردیم و یكی از برنامه ها این بود كه زمین نزدیك به قیمت صفر و در قالب اجاره 99ساله واگذار شود و ایشان هم در ذهنش این بود كه زمین به صورت اجاره باشد تا خرید و فروش نشود، بنابراین این برنامه را كاملا منطبق با خواسته خود دید. بر همین اساس، دولت این برنامه را در حجم وسیع اجرا كرد. این در حالی است كه ما هدف گذاری كه در برنامه داشتیم، 50هزار واحد مسكونی بود، اما در دولت بحث شد كه 50هزار واحد مسكونی نباشد و ساخت وسازها روی 1.5میلیون واحد مسكونی هدف گذاری شد.

  این موضوع از نظر شما در آن زمان، چه چالش هایی در پی داشت؟

از ابتدا هم تصور دولت این بود كه این برنامه می تواند مساله مسكن مردم را حل كند. این درحالی است كه ما بسته ای از برنامه ها را داشتیم و فكر می كردیم برای هر مخاطبی باید یكی از برنامه ها را اجرا كنیم. همچنین معتقد بودیم دولت نباید درگیر كار عملیاتی شود. بالاخره جنس مسكن از بخش خصوصی است.

  توان تولید مسکن در آن زمان چقدر بود؟

به طور متوسط میزان تولید سالانه مسكن در كشور حدود 500هزار واحد مسكونی شهری بود و حدود 30-20هزار واحد مسكونی روستایی هم ساخته می شد. برنامه مسكن  مهر كه اجرا شد، به یكباره ساخت 1.5میلیون واحد مسكونی در دستور كار قرار گرفت كه حجم سنگینی بود.

  این حجم وسیع تولید مسكن با وجود نداشتن قدرت ساخت وساز چه آثار زیانباری روی بخش تولید مسکن و حتی اقتصاد داشت؟

من اگر بخواهم به آسیب شناسی مسكن مهر اشاره ای داشته باشم، باید بگویم وقتی كه حجم كار سنگین می شود، نمی توانید زمین مناسبی داشته باشید. در حدی كه در طرح جامع پیش بینی شده بود، می توانستیم تدارك زمین داشته باشیم. زمین هایی كه داخل شهر باشند، امكانات داشته باشند و مردم بتوانند در آنها ساكن شوند. اما وقتی حجم طرح 50برابر می شود، به تبع بخشی از واحدهای مسكونی روی اراضی توسعه می رود كه خدمات زیربنایی و روبنایی ندارند. به طور طبیعی وقتی برنامه گسترده می شود، از كیفیت آن كاسته می شود. به این ترتیب بخشی از كیفیت ساخت وسازها فدای كمیت شد. وزارت مسكن هم بیش از اندازه مداخله اجرایی داشت، یعنی مسكن را باید اجازه می دادند كه خود مردم سازماندهی كنند.

  واقعا این طرح، توجیهی برای کاهش قیمت مسکن داشت؟

بالاخره بازار مسكن از بحث عرضه و تقاضا تبعیت می كند. عرضه، به تولید مسكن مربوط می شود، اما تقاضا در كشور ما دو جنس دارد. یكی تقاضای مصرفی است، یعنی كسانی كه فقط برای تامین سرپناه دنبال مسكن هستند. این بخش با توجه به این كه نرخ رشد تشكیل خانوار در سال های اخیر رو به تزاید بوده و اوج رشد آن در سال های 1392 و 1393 است، به هرحال بخشی از تقاضای كشور را می پوشاند. از طرف دیگر، بخشی از تقاضا، تقاضای ناشی از سرمایه گذاری یا سوداگری است. جمع این دو، تقاضایی می شود كه به بازار فشار وارد می كند و منجر به افزایش قیمت در مقاطعی می شود.

  با وجود این اوصاف، شما برنامه های جدید دولت یازدهم را درباره مسکن چطور می بینید؟ چه رویکردی باید درباره مسکن مهر داشته باشد و درکنار آن، مسکن اجتماعی را چطور ارزیابی می کنید؟

مسکن اجتماعی دنباله روی همان طرح جامع مسکن برای ساخت 50هزار واحد مسکونی است. اما من از زاویه مباحث مربوط به بخش مسكن عنوان می كنم كه درباره بخش مسكن مهر نقاط ضعفی كه به نظر من به چشم می خورد و وزارت راه و شهرسازی هم دنبال این است كه این نقاط ضعف را بتواند مدیریت كند، موارد مختلفی است. ازجمله این نقاط ضعف این است كه برنامه مسكن مهر در نقاطی ساخته شده كه زیرساخت نداشت. بالاخره وقتی  كه حجم بالایی واحد مسكونی در منطقه ای ساخته می شود، نیاز به خدمات دارد. یعنی صرف واحد مسكونی نمی تواند قابل سكونت باشد. مجموعه ای شامل خدماتی مثل مدرسه، مسجد، درمانگاه، نیروی انتظامی و پاسگاه است كه به منطقه ای هویت می دهد تا آرامش ایجاد شود.

به نظر من بزرگ كردن حجم این برنامه باعث این مشكل شد. وقتی طرح بزرگ می شود، ظرفیت شهرهای موجود دیگر جواب نمی دهد. وقتی كه خارج از تناسب می شود، مجبورید روی مناطق توسعه تمركز كنید و به عنوان مثال، شهر جدید پرند درحال حاضر بیش از 90هزار واحد مسكن مهر در آن در حال احداث است و این شهر در مدت 5-4سال ایجاد شده است. یعنی 500هزار نفر جمعیت خواهد داشت. شبیه این شهر، قزوین را ببینید كه ظرف یک هزار سال شكل گرفته است كه امروز 500هزار نفر جمعیت دارد. به طور طبیعی بحث های اجتماعی طرح بسیار مهم است، زیرا به یك باره منطقه ای ایجاد می شود كه ریشه و عمق از نظر اجتماعی ندارد. موضوع بعدی كه به نظر من اهمیت دارد و ناشی از بزرگ كردن برنامه است، كیفیت است. به هرحال نیرویی كه می تواند نظارت و مدیریت كند، نیروی ثابتی است. شما نمی توانید بگویید كه من كارمندان یك مجموعه وزارتخانه را 100برابر می كنم. وقتی برنامه وسیع می شود، به ناچار كیفیت افت می کند.

نكته دیگری كه وجود دارد، این است كه ما در طرح جامع مسكن مجموعه ای از برنامه ها را دیده بودیم كه هركدام از آنها، دهك های خود را هدف قرار می داد. برای مثال، بازار اجاره را هدف قرار داده بودیم كه امروز یكی از مشكلات مهم کشور است. بخش اجاره با این جمعیت جوان و زاد و ولدی كه وجود دارد، باید پاسخگوی تقاضاها باشد. این تقاضا به خصوص در كلانشهرها بسیار جدی است. در طرح جامع مسكن، یكی از برنامه ها مسكن اجاره ای بود. اتفاقا مدیریت بازار اجاره و نهادهای اجاره داری در دستور كار این طرح بود تا نهادهای اجاره داری حرفه ای ایجاد شود. بنابراین وقتی برنامه تك بعدی می شود، خیلی از مخاطبان حذف می شوند. درحالی كه این مخاطبان وجود دارند، اما از برنامه حذف شدند.

افزایش قیمت در چند سال اخیر خیلی عجیب بوده است. در همین تابستان گذشته آمارها را كه نگاه می كردم، حدود 25درصد رشد اجاره بها داشتیم. این ناشی از آن است كه باید به این نیاز پاسخ داده شود. بنابراین یكی دیگر از بحث ها این است كه ما به تقاضاهای مختلفی كه در بازار مسكن وجود دارد، یكسان نمی توانیم جواب دهیم. بالاخره جمع كارشناسان نشسته بودند برنامه هایی را تدوین كرده بودند كه تركیبی از این برنامه ها باید پیش می رفت تا بازار سامان یابد.

  به عنوان پرسش پایانی، چه توصیه های سیاستی به دولت یازدهم دارید؟

در بخش مسكن فكر می كنم دولت یازدهم باید هم سمت عرضه و هم سمت تقاضا را ببیند. سمت عرضه را فقط دیدن و سیاست هایی همچون مسكن مهر، مشكلی از بازار مسكن حل نمی كند. فارغ از این كه تقاضایی بتواند عرضه را بپوشاند، باید ببینیم چه توان مالی ای دارد؟ این طرح منجر به این شد كه حجم عظیمی از منابع بانك مركزی پشت كار بیاید. نكته دوم این که مخاطبان مسكن یك قشر و یك گروه نیستند. گروه هایی وجود دارند كه بدون این كه از آنها حمایت كنید، امكان صاحبخانه شدن ندارند. گروهی هم در دهك اول است كه حتی رقم اولیه مسكن مهر را ندارند بپردازند، بنابراین متناسب با این دهك ها باید دولت برنامه داشته باشد. نكته سوم هم این است كه ما مجموعه ای از راهكارها را داریم كه تلفیقی از بحث مسكن و شهرسازی است.

بالاخره موضوع شهرك سازی در كشور ما از انتهای دهه 50 شمسی تاكنون فراموش شده است. یكی از راهكارهای بسیار خوب، شهرك سازی توسط بخش خصوصی است. یعنی در محدوده های منفصل شهرها اگر بخش خصوصی برود مكان یابی كند و این مكان یابی ها به لحاظ تامین خدمات زیربنایی مهیا باشد و از سوی دیگر، با ضوابط طرح مادر بالادستی تطبیق داشته باشد، باید مجوز دهند كه شهرك برای نیاز مردم بسازد. قبل از انقلاب ساخت خیلی از این شهرك ها در برنامه بود. در اطراف تهران بیش از 60شهرك مجوز داشت؛ شهرك هایی همچون مارلیك و پردیس و حتی اكباتان در قالب شهرك بوده است كه بخش خصوصی آنها را احداث كرده است. بخش خصوصی این توان را دارد و خودش مدیریت منابع می كند. فقط دولت باید بگوید كه پروانه را من می دهم و طبق طرح بالادستی ضوابط باید رعایت شود وگرنه مجوز بهره برداری نمی دهیم. این اتفاق می شود در كشور بیافتد. از سوی دیگر، بخش هایی وجود دارد كه تقریبا فراموش شده است و این بخش ها می توانند به كمك بخش مسكن بیایند. همچنین درباره بازار مسكن باید سیاست هایی داشته باشیم كه از معطل ماندن سرمایه جلوگیری شود. 

 


گفتگو از مریم فکری


کد مطلب: 218126

آدرس مطلب: http://eghtesadeiranonline.com/vdchi6ni-23nzzd.tft2.html

اقتصاد ایران آنلاین
  http://eghtesadeiranonline.com